Magazin-Artikel
06.06.2019 | Autor/in: Laura Bartels

Von wegen Baurecht

Der Immobilienbranche geht es gut, sehr gut sogar. Anwälte können sich vor Arbeit kaum retten und suchen händeringend Nachwuchs für ihre Teams. Doch der hat mit der Branche bisher relativ wenig am Hut. Dabei hat das Immobilienrecht jungen Juristen neben Transaktionen noch eine ganze Menge mehr zu bieten.

Eigentlich war Tina Siebenhaar (38) auf der Suche nach einem entspannten Studentenjob, bei dem sie sich auf die mündliche Examensprüfung vorbereiten konnte. „Ich wollte mich auf eine Stelle am Empfang bei Clifford Chance bewerben – für die ruhigen Abendstunden, sodass ich genug Zeit zum Lernen gehabt hätte“, erinnert sich die Immobilienpartnerin von Bryan Cave Leighton Paisner (BCLP). Doch die Großkanzlei hatte andere Pläne mit ihr. Aufgrund eines Missverständnisses landete Siebenhaar in einem Vorstellungsgespräch für wissenschaftliche Mitarbeiter. Da Clifford damals gleich für mehrere Fachbereiche junge Leute suchte, hatte Siebenhaar die Wahl. „Unter Immobilienrecht konnte ich mir nach dem Gespräch mit dem verantwortlichen Partner gleich etwas Konkretes vorstellen“, sagt sie. Und deshalb fiel die Entscheidung ziemlich schnell.

So ruhig wie nachts am Empfang ging es in der Immobilienpraxis zwar nicht zu. Bei der Examensvorbereitung hat es ihr trotzdem geholfen. Denn Immobilienrecht hieß bei Clifford damals nicht nur Bürotürme und Shoppingcenter, sondern auch Windparks. „Da kamen auch öffentlich-rechtliche Aspekte zum Tragen. Und da war ich vorher nicht ganz so fit“, sagt Siebenhaar. Als sie dann ihrem Prüfer im mündlichen Examen erläutern sollte, wie ein Windpark aus juristischer Sicht funktioniert, war klar, dass ihr der Job nicht nur Geld und Erfahrung, sondern auch eine Top-Note einbringen würde.

Immobilienrecht statt Empfang: Tina Siebenhaar von BCLP suchte eigentlich einen Studentenjob.

Falsche Vorstellung.

Die meisten jungen Juristen kommen eher durch einen Zufall als durch eine klare strategische Entscheidung zum Immobilienrecht. Weil das Rechtsgebiet an der Universität nicht auf dem Lehrplan steht, haben viele Studenten eine falsche oder überhaupt keine Vorstellung von der Arbeit in einer Immobilienpraxis. Diese Erfahrung macht auch Claudia Jehle (44), Gründungspartnerin der Hamburger Kanzlei Neuwerk, immer wieder. „Junge Juristen haben vielleicht die Vorstellung, im Immobilienrecht hätte man vor allem mit Baumängeln oder dem Öffentlichen Baurecht zu tun“, sagt sie. Doch Immobilienrecht und Baurecht, wie es an der Uni gelehrt wird, sind zwei völlig verschiedene Paar Schuhe. „Natürlich kann auch das klassische Baurecht in einem Immobilienmandat eine Rolle spielen“, sagt Jehle. „Immobilienrecht ist aber vielmehr eine Bündelung verschiedener Disziplinen.“ Das Rüstzeug lerne man an der Uni. Und das ist klassisches Zivilrecht wie Miet-, Kauf- und Sachenrecht. Aber auch Aspekte des Öffentlichen Rechts sind in der Immobilienbranche in den vergangenen Jahren immer wichtiger geworden – nicht nur wegen der Windparks. Investoren haben heute viel seltener die Gelegenheit, geeignete Bestandsimmobilien zu kaufen. Wegen dieses Mangels sind Projektentwicklungen in den vergangenen vier Jahren immer beliebter geworden. Also Projekte, die in einem Stadium den Eigentümer wechseln, in dem es nicht einmal eine Baugenehmigung für das geplante Vorhaben gibt, sondern nur das Grundstück, auf dem es errichtet werden soll. So kommen die Öffentlichrechtler ins Spiel.

„Das Schöne ist, dass junge Anwälte mit dem, was sie an der Uni gelernt haben, gleich an Mandaten mitarbeiten können. Viele bekannte Rechtsgebiete kommen hier zur Anwendung“, sagt Jehle. Letztlich sehe sie Immobilienrecht als Transaktionsbusiness mit einem klaren Branchenschwerpunkt. Wer sich vorstellen kann, viele Deals zu begleiten, hohe Dynamik mag und auf der anderen Seite Geduld und Muße für lange Verhandlungen und Beurkundungen beim Notar mitbringt, ist laut Jehle genau richtig. Die Tätigkeit für eine bestimmte Branche macht es jungen Anwälten zudem leichter, sich ein eigenes Netzwerk aufzubauen. Im M&A-Geschäft beraten Anwälte heute einen Zulieferer aus der Automobilindustrie und verkaufen morgen einen Chemiepark. Im Immobilienrecht kommen alle Akteure aus derselben Szene, wenn auch mit unterschiedlichen Ansätzen und Zielen.

„Immobilienrechtler müssen ein Stück weit Generalisten sein. Grundkenntnisse im Gesellschaftsrecht sind unerlässlich.“

Doch gerade diese Unterschiede machen für einen Immobilienanwalt den Reiz aus und fordern ihn bei jedem Mandat aufs Neue. „Immobilienrechtler müssen auch ein Stück weit Generalisten sein“, findet Jehle. Zumindest Grundkenntnisse etwa im Gesellschaftsrecht sind unerlässlich, will man auch bei komplexen Joint-Venture-Strukturen oder Share-Deals mitreden können. Bei Letzteren erwirbt der Käufer nicht die Immobilie als solche, sondern Anteile an einer Objektgesellschaft, die wiederum eine oder mehrere Immobilien hält. Bei den heutzutage immer komplexer werdenden Investmentstrukturen spielen auch das Steuerrecht und die Fondsberatung bei vielen Transaktionen eine wesentliche Rolle. „Natürlich muss man nicht alles beherrschen“, sagt BCLP-Partnerin Siebenhaar. Es schade aber nicht, wenn man sich für die wesentlichen Aspekte dieser angrenzenden Bereiche interessiere, auch wenn die Kollegen aus den entsprechenden Dezer­naten die Details aushandeln. „Immobilienrecht ist ein gutes Rechtsgebiet für kommunikative Leute, die gerne im Team an einem Projekt arbeiten“, resümiert Siebenhaar. Der Teamgedanke ist auch Patricia Galts (36) und Eva Schünemann (32) sehr wichtig. Galts ist Managing-Associate bei der britischen Kanzlei Linklaters in Frankfurt, Schünemann hatte dieselbe Position in München, bis sie im Frühjahr zum Co-Working-Anbieter WeWork wechselte. Schünemann hat zunächst in einer mittelständischen Kanzlei gearbeitet, deren Fokus stärker auf baurechtlichen Themen lag. „Ich habe einerseits gemerkt, dass mir klassisches Immobilienrecht mehr liegt als Baurecht. Vor allem aber wollte ich international arbeiten“, erzählt sie. Dafür sind internationale Kanzleien prädestiniert. Aber auch deutsche Immobilienpraxen beraten zum Teil einen beachtlichen Mandantenkreis aus dem Ausland bei deren Investments in Deutschland.

Pluspunkt Vielfalt: Claudia Jehle von Neuwerk findet es gut, dass das Immobilienrecht viele verschiedene ­Disziplinen bündelt.

Keine Scheu vor der Großkanzlei.

Während des Referendariats machte Schünemann ihre Anwaltsstation bei der US-Kanzlei DLA Piper – und kehrte später zurück. Als ihr Chef Ende 2016 zu Linklaters wechselte, folgte sie ihm. „Eigentlich hat mich eine Großkanzlei immer abgeschreckt, nach allem, was man über Arbeitszeiten und -belastung so hört.“ Bereut hat sie den Schritt trotzdem nie. „Ich war eher überrascht, wie viel Flexibilität mir eingeräumt wurde“, sagt sie. Auch ihre ehemalige Kanzleikollegin rät zu Offenheit. „Wer sich die Arbeit in einer Großkanzlei grundsätzlich vorstellen kann, sollte es einfach mal ausprobieren“, empfiehlt Galts. Natürlich gäbe es bestimmte Rahmenbedingungen in einer solchen Einheit, die sich nicht ändern ließen. Aber eben auch ein paar Stellschrauben, die man drehen kann, um sich so Flexibilität für Familie und Freizeit zu schaffen.

Ein Familienservice und Notfall-Nannys stehen den Anwälten zum Beispiel zur Verfügung, wenn sie mal in einem Deal feststecken. „Außerdem geben einem die heutigen Möglichkeiten, die man etwa durch Homeoffice hat, zusätzlichen Spielraum“, sagt Galts. Entgegen aller Gerüchte besteht die immobilienrechtliche Beratung zudem nicht nur aus Deals. Asset-Management, Mietrecht und Finanzierungsfragen gehören ebenso zum Alltag eines Immobilienanwalts wie die Transaktionsberatung und sind als laufendes Geschäft viel besser planbar. Letztlich spielen An- und Verkäufe von Immobilien natürlich trotzdem die Hauptrolle in den meisten Praxen. Und wenn ein Deal schnell über die Bühne gehen muss, müssen die Berater parat stehen. Doch Galts ist überzeugt: „Wer wirklich in diesem Geschäft arbeiten möchte und bereit ist, auch mal einen Kompromiss einzugehen, dem wird das gelingen. Immer vorausgesetzt, auch die Kanzlei spielt mit und steht hinter den Mitarbeitern.“

Und dann ist es letztlich auch egal, ob man in einer internationalen Großkanzlei wie Linklaters arbeitet, in einer mittelständischen Einheit oder einer Boutique. Denn die Anforderungen, die das Transaktionsgeschäft mit sich bringt, sind letzten Endes überall dieselben. Das versucht auch Neuwerk-Partnerin Jehle ihren jungen Kollegen zu vermitteln. „Mehr Flexibilität bei der Vereinbarkeit von Familie und Beruf war zwar einer der Gründe, warum wir uns damals entschlossen haben, eine eigene Kanzlei zu gründen. Aber wenn eine Transaktion ansteht, müssen auch wir schauen, wie wir die Arbeit verteilen und heiße Phasen gemeinsam bewältigen“, sagt sie. Letztlich sei alles eine Frage der Planung. Ihre Kollegin habe ihr Kind sogar mal mit in eine Beurkundung genommen, erzählt Jehle. Das wiederum sei eine Frage des Umgangs mit dem Thema.

Spricht man es offensiv an oder schiebt man eine Ausrede vor, wenn man zur Zeit der Telefonkonferenz den Nachwuchs aus der Kita holen müsste? Entscheidend dafür ist das Verhältnis zum Mandanten und wie er mit solchen Themen umgeht. „Viele Mandanten stecken doch in einer ähnlichen Situation“, sagt Linklaters-Anwältin Galts. „Auch sie müssen Kind und Beruf unter einen Hut bekommen, stoßen bei ihren Mitarbeitern auf dieselben Fragen und Bedürfnisse.“

Familienservice und Notfall-Nannys stehen zur Verfügung, wenn die Anwälte in einem Deal feststecken.

Divers in jeder Hinsicht.

Positiv finden Galts und Schünemann auch, dass die Immobilienbranche so divers ist. Die Marktteilnehmer und ihre Mandanten verfolgen ganz unterschiedliche Ziele: Da wären Private-Equity-Investoren mit hohem Rendite- und Zeitdruck, Projektentwickler, die eine Rundumberatung ­
für ihr Vorhaben suchen oder Family Offices, die vor allem auf langfristige und solide Investments setzen.

Nicht nur juristisch unterscheiden sich die Bedürfnisse der Mandanten. Auch im persönlichen Umgang sollte man nicht alle über einen Kamm scheren. „Gerade dieser Mix macht die Arbeit spannend, sorgt gleichzeitig aber auch für den nötigen Ausgleich“, sagt Schünemann. „Wer nur Private-Equity-Deals macht, schläft nicht mehr wirklich viel.“ Hinzu kommt, dass jede Assetklasse, also jeder Immobilientyp, besondere Herausforderungen bereit hält. Shopping Center werfen ganz andere rechtliche und strategische Fragen auf als Büroimmobilien. Hoch im Kurs stehen aktuell vor allem Logistik, Büros und Hotels, aber auch Gebäude, die mehrere Nutzungsmöglichkeiten bieten.

Großkanzlei ausprobieren: Das rät Patricia Galts von Linklaters jungen Juristen.

Neutral wie die Schweiz.

Wen die Immobilienbranche mehr, das Anwaltsdasein aber weniger reizt, könnte trotzdem auf seine Kosten kommen. Seit einigen Jahren nimmt die Bedeutung der notariellen Arbeit in den Kanzleien deutlich zu. Und das gilt für alle Typen, vom Mittelständler bis zur US-Kanzlei, deren Heimatbüros in New York oder Los Angeles mit dem deutschen Vorleseprinzip noch nie viel anfangen konnten. Trotzdem haben sie alle erkannt, dass sich auch hier ein lukratives Geschäftsfeld verbirgt und bauen ihre Notariate deshalb auf oder aus. Auch BCLP-Partnerin Siebenhaar hat sich noch einmal an den Schreibtisch gesetzt und für die notarielle Fachprüfung gebüffelt. Denn das ist für viele Anwälte der einzige Haken: Wer Anwaltsnotar in Frankfurt, Berlin oder Stuttgart werden möchte, muss ein weiteres Mal die Prüfungsbank drücken. Vier Klausuren im Gesellschafts-, Immobilien-, Familien- und Erbrecht plus eine mündliche Prüfung gilt es zu bestehen. Klingt einfach, ist es aber für viele Anwälte, die seit mehreren Jahren im Berufsleben stehen, oft nicht. Trotzdem behauptet Siebenhaar: „Das war die beste Idee, die einer meiner Senior-Partner jemals hatte, als er mir vorschlug, Notarin zu werden.“

Viele ihrer anwaltlichen Mandanten, zu denen unter anderem Investoren und Asset-Manager zählen, kommen auch mit notariellen Fragen zu ihr – soweit die Regeln der Vorbefassung das erlauben. Soweit nichts Neues. Aber zum Notar kommen eben auch Menschen, die keine Vollprofis im Immobilienbusiness sind und für die der Kauf eines Eigenheims eines der größten Abenteuer ihres Lebens darstellt. „Ich mag diese Abwechslung sehr. Einerseits den Perspektivwechsel vom Parteivertreter zum neutralen Berater, aber auch den Umgang mit Privatpersonen. Das erdet mich gerade in der momentan schnelllebigen Branche und sorgt dafür, dass ich den Blick fürs Wesentliche nicht verliere“, sagt sie.